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福岡県筑紫野市の法律事務所　ちくし法律事務所です。

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賃貸借、賃料滞納、建物明渡等

Q＆Aに関するご注意

※設例はフィクションです。現実の事例、人物とは一切関係がありません。また、類似する事案であっても、個別具体的な事情・資料の内容によっては異なる解決となる場合もあります。なお、本設例での一般的な回答のみを信頼して行動したことにより、いかなる結果が生じたとしても当事務所は責任を負いかねますので、ご注意ください。


Ｑ１　突然，借りているマンションのトイレが壊れてしまったので業者を呼んで修理してもらいました。この修理代を家主の方に請求することができますか。

　賃貸借契約は、契約書に特段の記載がなければ、民法の定めによります。家主は、賃料を受けとるかわりに、借り主にマンションを使える状態にしておく義務を負います。トイレが壊れてしまった場合、一般には家主の責任で修理をしなければなりません。
　急な故障の場合は、自分で業者を呼んで修理してもらい、この修理代を家主に請求することもできます。
　ただし、修理方法や修理代、どの業者に頼むかなど選択肢があるものですから、一声家主にかけておいたほうが後日の紛争を避けることができるでしょう。


Ｑ２　近所の相場と比べて家賃が高すぎると思っています。値下げしてもらうにはどうしたらいいですか。

　賃料は、一般の物価とおなじく、経済情勢により変動するものです。日本経済が右肩上がりの時代には、３年ごとの賃料増額がなされていました。しかし、いまやデフレの時代で物価がさがり賃料も例外ではありません。近所の相場と比べて家賃が高すぎるのであれば、家主に対し、家賃の値下げを請求することができます。
　その旨家主に請求すればよいです。口頭でも文書でもかまいません。近隣の相場と比べて家賃が高すぎるという資料をつければもっとよいでしょう。
　家主が応じてくれないようであれば、調停を申し立てる必要があります。

Ｑ３　家主が壁紙を全部貼り替えなければならず，むしろ敷金では足りないくらいだなどといって敷金を返してくれません。どうしたらいいですか。

　借主は、賃貸借契約終了時に、建物をもとの状態に戻して家主に返す必要があります。たとえば、借主の使い方が荒っぽくて壁に穴があいてしまい、その修繕代が２０万円かかる。そういう場合に、敷金からその修繕代を引くことができます。
　それでは、壁紙を全部貼り替えなければならない場合はどうでしょうか。賃貸借契約に特約があれば、それによることになります。特約がなければ、壁紙が損耗した原因によります。賃貸借期間が１０年あり、その間ふつうに使用してきた結果、壁紙が自然に損耗したという場合、借主が壁紙の張り替え費用を負担する必要はありません。そうではなく、賃貸借期間が１年しかないのに、壁紙全部に落書きがしてあるような場合は、借主負担となるでしょう。前者の場合、家主に対し、敷金を返すよう請求することができます。
　任意に応じてもらえない場合、調停や訴訟などをする必要があります。


Ｑ４　借主が家賃を払ってくれません。どうすれいいですか。

　とりあえず電話や手紙により催促をします。
　遅れが３ヶ月以上になると、本格的な対応が必要です。
　まず、内容証明郵便にて、２週間以内に支払うよう催告をする必要があります。
　その期間内に支払いがなければ、やはり内容証明郵便にて、契約を解除し、建物を明け渡すよう求めます。
　２週間ほど様子をみて任意に明け渡す姿勢がみられないときは、裁判を起こす必要があります。最終的には強制執行が必要です。


Ｑ５　Ａに家を貸したはずなのに，この前様子を見に行ったらＢが住んでいました。Ａから又借りしているそうです。契約を解除することができますか。

　このような場合を無断転貸借といいます。無断転貸借は重大な契約違反ですから、原則として契約を解除することができます。ただし、ＡとＢの関係が親子や親族など必ずしも信頼関係を破壊するといえないような場合は、契約解除が認められないことがあります。



Ｑ６　あまりに家賃の不払いが長かったので契約を解除しました。それなのに借主が出て行ってくれません。マスターキーで室内に入って勝手に荷物を運び出しても大丈夫ですか。

　いちど他人に貸した以上、たとえ自己所有の建物であっても、無断で貸家に入ることはできません。場合によっては住居侵入罪が成立しますし、屋内にあった現金等が紛失したなどと紛争がこじれる可能性があります。こういう紛争を自分で解決しようとすることを自力救済と呼び、法律で禁じられています。法治国家においては、あくまで法的手続により解決することが求められます。
　多少時間と費用はかかりますが、Q４．で回答したとおり、法的な解決をすることをお奨めします。



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